【買房！重要！嗎？我的購屋經驗與理財觀】輕鬆聊投資 CLEC投資頻道 博文日期: November 15, 2020
以下只是分享我對買房的經歷。
如果讓我重來，我會怎麼想，怎麼做呢？
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在1990年，台灣房價飛漲，我工作的公司被迫搬到龍潭，公司提出了安家計劃，公司在龍潭自己當建商買地建房給員工認購，我認購了1棟 $900萬台幣的預售屋（一坪將近$20萬，想想真的很貴。）。後來，因為調到美國分公司工作，十年後，我以$600萬台幣認賠賣出。
這次的經驗讓我學會，購屋，不要買在荒郊野外。
在美國期間，我在1992 年左右購買一棟房子，之後，在2000被調回台灣總公司工作，因為種種因素，我在2003年將美國的房子售出。10年房價漲了一倍，計算起來一年的回報率 7%。（我有貸款，當時利率 6.75%，貸款利息和回報差不多，幾乎沒有財務槓桿效果。）
現在低利率的時代，房價又超級的貴，將造成未來購屋回報率平淡無奇。
這次的經驗讓我學到，買房是不會讓你賺大錢。就算你買在好地段，長期10年20年你的年化報酬最高也只有7%。如果買在房價的高點，那回報率將更低。
自從我賣掉以上兩間房子之後我就開始租房子，將所有資金投入股票市場，這也是我資產累積最快的一段時間。
我2004年退休，回到美國，開始義務上課教大家投資股票市場理財。
現在我的主要工作，除了生活，上課教投資和發佈投資資訊與YouTube CLEC 輕鬆聊投資影片之外，有一個重要工作就是照顧父母。
我的母親身體狀況比較差，在醫療費用和老年照顧上面的花費，只有照顧媽媽，正常每個月$6萬多台幣（過去三年花了將近$400萬台幣。）（而且爸、媽有自己的房子。）以台灣的狀況算是不低的花費。
還好母親在二十幾年前又給我台幣$100萬，讓我幫她投資，現在這筆資金，經過幾十年的投資和花費，到目前為止還有$900多萬台幣。我相信這筆錢讓我母親養老，用來照顧母親絕對是足夠且用不完。
這讓我學到，不要以為區區的$100萬台幣就認為這資金太少，當你有一兩百萬台幣經過時間的累積，足夠讓你安穩退休。無論是年輕人還是中年人，只要提早投資，可以早點自由去實踐自己的夢想，就算是中年的朋友，只要好好的做好投資，退休和年老的資金應該也是不用擔心。
最近發現父親自己慢慢地已經無法居住在山上的別墅，準備賣掉山上的獨棟別墅，將房屋出售的資金轉入股市投資，提供現金流來照顧父親和供應父親生活開銷，將父親搬離山上在台北縣（市）租一間好的房子，在市區也比較方便。
在我租屋的過程，發現所有的房東都不願意租給老人家，我幾乎無法幫父親在台北縣市租到房子。
這讓我認識到，在台灣或是美國，當你年老的時候可能還是要有一間自己的房子，而且這個房子可能要離醫院和交通方便的地方，這在年輕人的購屋上從來不會考慮的，所以年輕人的購屋最後都不適合老年人退休。
從我父親的經驗，雖然他花很多錢購置的這獨棟別墅和裝潢，經過三、四十年，變成一個破舊的別墅，和沒有現金養老，這讓我更知道，如果將資金拿去買房，最後老了只會窮到只剩一間破屋。
其實我父親年輕的時候一直努力工作，買了很多房子，總共應該是買了四棟，但到了臨近退休的時候，他的現金流就開始出問題，將其中的2棟房子賣出，供給他生活上的現金流，但很快的這2棟房子的錢也在10幾年內就用完了。
這讓我學到，購屋養老其實不容易達成，因為最後你的現金流不夠（老屋地點不好，租金很低。），最後現金流不夠被迫也只能賣房，你無法保住你的房子。
我在美國2013年租的房子，後來因為房東要出售房屋，本來想搬離開，後來因為有一位朋友說要買這個房子出租給我，我也就沒有打算搬家，結果當我在台灣的時候，這位朋友取消了買這房子的計劃，當時我只能被逼著，買下這間房子，因為我是退休人士，無法用房子抵押貸款，我只好用$100萬美金現金買下這個房子，現在想起來，真的是做錯了，我應該去用股票抵押（Pledged Asset Line )買房（當時不知道有這借錢管道。）。這個錯誤至少讓我損失了$1億 的美金。（如果是用股票抵押貸款買房，這$100萬美金可能就可以賺更多的錢，而且會持續一直賺一輩子。）這個損失真的是非常的大。
當我有空回台照顧父母和旅居台灣的時候，我發現台灣的房子是相當的貴，你要居住在台北市方便又豪華的房子，你可能得花上億的資金。這是非常不划算的。
後來我發現無論是去住酒店式公寓或者是五星級的高級旅館，一個月房租 從$12萬台幣到$30萬台幣，就可以居住到上億台幣房子的品質，所以我認為在退休的時候在台灣其實也不見得需要購屋，住到高級的旅館或酒店式管理的房子，你只要準備 $1440萬或$3600萬台幣投資，每年年化報酬10%，就有 $144萬到$360萬一年的現金流，就可以居住到上億品質的房產，而且你也不用管理房子，也無需修繕，且自己的房子住了會舊，你去住旅館或酒店，你可以永遠是在住新房，而且如果你的投資適當，回報率高，本金還會持續增長。
總結以上我的經驗：
一、買房子要選地點，不是在好的地點，購屋是不會增值的。
二、就算你買再好的地段，投資回報率也是相當的低。
三、就算你要買房，一定要貸款，無論是房屋抵押購屋貸款或者是用股票質押貸款，就是不能用現金買房。
四、年輕人太早買房，除了無法獲利之外，你可能最後只窮到只剩一間破房子，而且這房子的狀況和方便性不適合退休居住，而且這個房子還無法提供你現金流，最後你也保不住房子。
五、當你退休年老的時候，你可能會租不到房子，所以最後當你有上億美金的時候，你可能可以慢慢選擇一個好的居住環境和適合退休的地點購屋。
六、如果你居住的城市，有酒店式管理，或者是五星級飯店，你可能可以思考長期居住在酒店式管理和五星級飯店，可能會比直接買房來得經濟且有效率。
以上是我的經驗，如果你有任何購屋經驗和看法或疑問，可以留言分享，或email 給我。
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