【年輕人是否該買房？】輕鬆聊投資 CLEC投資理財教育學院 博文日期: May 31, 2021
年輕人絕對不要買房！買房讓你變窮。
沒見過買房變富豪的，只見過建商變富豪。
年輕人買房，租房的財務問題，在美國和台灣買房雖有差異，但概念上是相通的。
一、外部不經濟：
在台灣，年輕人錢不多，無法買在交通方便的地區，只能買在郊區，只能買在 五股、新莊、三峽、樹林，或甚至買到南崁。當你要到台北上班、交際、約會，非常不方便，是要花非常多的時間（人生短短的幾個秋，耗費1/3醒的時間在交通上不值得。）
美國也是相同，光看每天 在灣區的85 101 280 880高速公路，塞車，就知道。
二、地段不佳、房產不漲：
再來談房地產增值，大家會認為買房可以貸款，可以有槓桿，但首要前提是要會漲。
我年輕時（三十年前）參加龍潭宏碁的安家計畫，預定了一間$900萬台幣的房子，經過十年蓋好全新的，我只能賣出$650萬。（虧$250萬，加上十年的機會成本。虧大了！）
台灣的年輕人買在郊外，經過二十年，你會發現，你的房子舊了，你的環境不如過去，四周有很多比你新的房子在蓋，郊區的房子漲幅有限。如果四十年到退休，還住同一間房，那就更可憐了。
美國，也有相同問題，大量的郊區，蓋滿公寓式房子（現在地少，只能蓋公寓，尤其在灣區。）雖然現在低利率環境，房價是又在漲，但大部分是 獨立家庭房，而不是公寓。尤其現在，漲幅那麼大，未來的成長可能就不如預期。
三、房地產槓桿沒你想像的好：
很多人以房地產可以貸款，所以有槓桿效果，其實，當你的房貸付了一半的時間，例如貸款三十年，到了第十年，你的本金已經還了大部分，槓桿效果遞減。
台灣，很多人買了，就一住到退休的也有。根本沒有槓桿效果。。
四、你可能會頻繁換房：
在美國，學區很重要，所以平均每七年你就會換房，結婚、生小孩 、小孩長大的學區，也得被逼得換房。如果房價漲得快，你得繳增值稅，如果漲幅不大，雖然有免稅額，但你的回報就是太低了。
台灣，很多人買了，就一住到退休的也有。到時房子舊了、房子格局不適合輪椅進出，樓中樓更慘，地點離醫院很遠，完全不適合退休居住。這樣的老房子根本就沒人要。
台灣年輕人，你們買房，會想，等房價漲，我搬到更好的區和地點，結果你會發現，好區漲得比你的郊區兇，你根本換不了房。且每月流出的現金流更高，根本無剩錢可以投資，確定老了只剩一間房。
五、你的自備款和房貸，讓你變窮：
台灣買房$3000萬，自備款 $500萬好了，再加上 三十年房貸（二千五百萬貸款，每個月繳 $8.5萬），你一輩子可投資資金變少，最後窮到只剩一間破房。（你可以買價位不同的房子，可以自己試算。）
修訂 『如果，你不買房，頭期款 $500 萬，四十五年後（七十歲）就會變成 八億兩千萬。』
還有每個月 房租貸 $8.5萬，加上房產稅一年 差不多$6萬，房屋稅一個月 $5000。購屋每個月現金流 流出$9萬（不包括管理費、維修費等。）
修訂『如果你是租房，不是買房，月租三萬五，前四十五年每個月可以正現金流 $5.5萬，投資 45年（年化報酬12%），你的資產將成長到將近 十億零五百萬，加上上面頭期款的八千二百萬，最後你的投資資產會有 十億八千四百萬台幣。』
你覺得你的四十五年的房子，到時會值 十億嗎？
美國房產價錢更是高得嚇人，房貸利率也比台灣高一倍，房地產稅是房價的 1.3% 到 3%。 依據上面計算，美國更是不利買房，（持有稅太高），還是租房好過買房。
美國買房，最後退休，如果沒有現金流，也只能賣房，繳增值稅。
六、退休住旅館：
我是計畫退休住五星級旅館，就算一年 $400萬台幣，只要用資產中一小部分的$4千萬資本利得，就足夠讓我住五星級飯店豪宅，而不是居陋巷。
最後，給年輕人建議，絕不要輕易買房。買房前、三思、三思、再三思。
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